本文摘要：在宣告贷款利率“换锚”一周多后，中国人民银行日前具体了房贷新的定价方法。

在宣告贷款利率“换锚”一周多后，中国人民银行日前具体了房贷新的定价方法。改革后的房贷利率不会减还是不会减半？新的派发的房贷利率怎么算数？存量房贷利率咋继续执行？这些问题引发社会广泛注目。LPR上升房贷不会会叛？人民银行8月17日宣告将贷款市场报价利率（LPR）作为各银行新的发放贷款的主要参照，个人住房贷款定价基准大自然也要从原本的贷款基准利率切换为LPR。

根据央行发布的改革后第一期LPR来看，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；分别较1年期和5年以上贷款基准利率较低10个和5个基点（每个基点为万分之一）。“如果替换成利率更加较低的LPR作为房贷定价基准，那我的房贷利率岂不能叛一些？”近期想贷款买房的北京市民王先生最初有过这样的点子，但细心研究了新的房贷定价方法，他找到此次调整并非此前想要得那么非常简单。除了定价基准展开了切换，此次央行具体，自10月8日起，新的派发商业性个人住房贷款利率以最近一个月适当期限的LPR为定价基准加点构成。

也就是说，LPR叛了，房贷利率不一定叛，还要看加点的情况。那么谁来要求加点的多少呢？目前来看，有三个不可忽视的因素。

首先是央行的房贷利率底线。此次央行公告明确提出，首套房利率不得高于适当期限贷款市场报价利率，二套房不得高于适当期限贷款市场报价利率特60个基点。

按8月20日5年期以上LPR计算出来，购房者资质再行好、银行资金再行充足，首套房利率无法高于4.85%，二套房无法高于5.45%。其次是当地LPR加点上限。

每笔房贷明确的加点数值，除了遵循央行制订的全国政策，还得合乎当地住房信贷政策拒绝。此次调整具体，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确认当地LPR加点上限。此外，银行不会根据综合贷款风险状况，与借款人协商誓约。

“未来LPR若更进一步上调，房贷利率也不一定会叛。在现有信贷政策调控下，追加住房按揭贷款额度较之前管控更加贤，利率也在走高。”苏州一家大行普惠金融部门负责人讲解，改革前当地首套房利率已较基准利率下潜25%。人民银行副行长刘国强此前曾具体回应，实施“房住不炒”的目标定位，就得做房贷的增量不扩展、房贷的利率不上升。

要保证差别化住房信贷政策有效地实行，维持个人住房贷款利率基本平稳。谁的房贷利率不受影响仅次于？“我应当现在急忙订下筹办贷款，还是再行等等？”看见新的房贷定价政策实施，近期忙着看房的上海市民杨女士有些举棋不定。

房贷利率“换锚”后，必要关系着想贷款购房者的“钱袋子”。专家指出，根据目前实际利率水平来看，此次调整对大部分购房者应当影响并不大，只对很少的银行眼中的“优质客户”可能会产生一定影响。按公告拒绝，首套房利率不得高于适当期限LPR。这竟然个别地区“优质客户”取得首套房贷9折或95腰难以实现。

不过，央行回应，10月8日前，早已派发和已签订合同但并未派发的商业性个人住房贷款，仍按原合约誓约继续执行。专家分析，如果杨女士知道确认能取得9折或95腰房贷利率，还是早于做到要求对她更加不利。不过，据融360大数据研究院公布的35个城市近期房贷利率数据来看，目前继续执行首套房贷9折或9.5折的城市非常少，7月份上海还有首套房能继续执行4.84%利率的，但绝大部分城市的首套房平均值利率皆明显低于4.85%。

而且，最近几个月，无论是首套房还是二套房，大部分城市的房贷平均值利率都呈圆形黯淡下行趋势。“展望未来一段时间，个人住房贷款利率有下行的可能性，但幅度会过于大。”国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，有所不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，在有所不同区域的信贷资源投放也差距较小，因此在房贷利率不会有显著的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计比较保守。LPR月月逆房贷利率不会咋逆？“以前每次降息房贷利率不会在次年调整，而LPR月月都在变，我的房贷利率不会咋逆？”这应当是不少贷款购房者心中的疑惑。

此次央行的公告具体，个人住房贷款利率轻定价周期可由双方协商誓约，最较短为1年，最久为合约期限。每次利率新的定价时，定价基准调整为最近一个月适当期限的LPR。也就是说，房贷利率“换锚”后，追加房贷新的定价时得看当时LPR的水平。

专家回应，房贷调整频率是最低1年，低于频率可以不调整。房贷利率会每个月都回来LPR回头，但预计未来银行为了减少自身的风险，不会拒绝客户每年做到一次轻定价，根据LPR一年逆一次。此外，根据央行公告，公积金个人住房贷款利率政策嗣后不调整。

中国银行国际金融研究所研究员周景彤指出，未来房贷利率不会更为引人注目反映地域性、货币政策和各银行的信贷策略，有所不同地区、有所不同客户和有所不同时期房贷利率的差异不会更大，更加能反映“因城施策”。交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健回应，房贷定价新规对市场影响受限，依然是此前房地产调控政策的沿袭：可以保持新的个人住房贷款利率维持总体平稳，既不上升，也会明显增加个人房贷利息开销。这将不利于在推展企业贷款利率上升的同时，确保房地产市场平稳。

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